博鱼(boyu)体育官方网站星库空间白羽：联合办公进甲级写字楼不靠谱 招商全靠降价跟补贴

　　融资停滞半年，不少联合办公选手已处于失血状态。此前，业内人频繁提到6月这个节点，他们认为如果在今年6月之前还搞不定融资，那么去年融来的钱没办法支撑接下来的扩张。

　　如今，时间转眼已到2019下半年，最新的融资消息除了氪空间那10亿，很少听说有新融资。纳什空间近期发了一笔ABS计划融资2个亿，其他几家考虑尝试银行贷款资金续命。

　　行业疾行4年，一度低调的星库空间，由恒大前任副总裁白羽出来创业的这家联合办公依然活着。在星库空间四周年之际，白羽对于过去这几年行业发展走过的一些弯路，发表了较为犀利的评论。

　　白羽首先谈到了2018年后半年联办“进击甲级写字楼”的策略有误，为了扩规模数据，不少甲写里的联办租金价格倒挂，招商全靠降价跟补贴。

　　白羽又谈到WeWork模式在中国复制不靠谱，中国企业有自己独特的需求，联合办公的发展要“因地制宜”，要关注中国企业的真实需求。

　　此外，白羽指出星库不会随便接手同行的退租空间，若与自己客户的定位不符，对方的装修在他看来就是累赘，还得拆了重装，还不如直接拿毛坯房。

　　白羽还认为联合办公不是一个拼资源、拼融资就能搞定的行业，联合办公需要精细化运营，欲速则不达。

　　甲级写字楼并不是中国小微企业、创业公司的首选，这类客群对价格是很敏感的。他们在配置上面当然希望很好，但是他们不愿意为这么高的价格买单。

　　所以联合办公企业如果把主力阵地选在了甲级写字楼、选在了CBD，他们将面临的一个很大的后果就是恶性的降价补贴。

　　行业恶性竞争导致甲级写字楼工位价格跟工位成本是倒挂的。这种现象直到2018年在北京、在上海其实还都普遍存在，很多联合办公用很高的价格把甲级写字楼租下来，然后用一个倒挂的、更低的价格再租给创业公司，因为不这样干的话其实就很难把它填满。

　　WEWORK提供的格子间式的联合办公在中国已经不太适应。中国1800万家企业中，99%是小企业，并不是WEWORK定义的自由工作者，他们的工作方式并不能按照标准化、模式化的方式切割成四、六人间的组合。在中国哪怕是只有十几个人的公司，它也是会有老板的办公室，它也会有一个财务出纳，也会有这种等级分明的空间规划秩序。 而在Facebook，扎克伯格也是坐在开放办公区的，这充分说明了东西方企业文化的差异。

　　所以，联合办公并不能够按照一种标准化模式去把这个空间格子间去复制。你要真正承认中国企业和国际品牌的客户是不一样的。

　　白羽举例说明中国企业真的是有自己的需求。“徐总第一次入住星库时，向我抛了一个难题——办公室的鱼缸怎么摆。原来我想我们标准四人间哪能搁得下一个鱼缸的。后来我发现中国企业真的很有创造力，哪怕是四人间六人间这种方寸之间，他们会把家具有各种摆法，有的会摆上招待客人的茶海，有的会摆成T字组合。”

　　所以白羽相信中国本地品牌的新办公企业还有很大的发展空间。正如和君咨询合伙人骆永华先生指出的，不管大家叫联合办公还是共享办公什么的，星库做的其实和同行相当不一样。

　　不管用科技去干什么，有两点是很重要的：第一点是人性化的应用，第二个是客户可负担。很多智能化变成一堆豪华技术的堆砌，这些技术的投入是非常的沉重，那么让小企业来买单其实是相当的困难。

　　绝大部分小企业对于科技产品的态度都是“你送给我可以，但是你要想租给我就很难”。

　　白羽在2016年就投资了物联网企业，对底层技术也有一定认知，他感觉到今天为止的物联网尚处于早期，离真正智能化还有相当距离。而作为To B的企业，星库空间对于客户隐私和数据的保护相当重视，绝不会为了商业模式好看而去不恰当的利用客户数据。

　　联合办公行业的挑战在于它是一个精细化服务和一个新需求的结合体，它不是来自传统的需求，它来自于中小企业，同时它又像酒店行业有一个精细化服务的一个基础。这两件事在中国来讲其实都特别不适合快速创业者。中国的企业喜欢复制模式，复制模式的前提就是客户不能变，如果客户有很大差异，同样的模式基本上就是陷阱。

　　另外一个条件就是服务太重的事中国企业往往没有耐心做，中国还是一个野蛮增长、资源变现的逻辑，所以中国很少特别出名的本地五星级酒店品牌，因为服务业其实特别的耗功夫。

　　万豪酒店花了近100年，祖孙三代才打磨出一套标准，中国创业公司绝大部分没有这个耐心。所以在这两个条件约束下共享办公模式很容易就做亏，非常容易就亏，这是真的。但这也恰恰是我们看好这个行业的原因，因为我们重视客户，不赚快钱，我们有耐心。

　　在过去几年全国打造了数千个共享办公空间，但是盈利的空间寥寥无几。去年以来大家都涌向资管模式，但是如果自己的空间都不能盈利，你怎么能把自己的服务和管理输出给那些业主，你在中间还要拿分配的利润。

　　白羽表示前段时间看了一个同业的退租空间，8000平米，前期投入2000万的装修费。

　　但调查后的结论是，这个项目装修只有完全拆掉，重盖才有希望盈利。原因是，虽然上家公司好像也花了很多钱，但是从它的动线、分区、办公空间的形式到视觉表现等方面在白羽看来都是不成功的。这些钱虽花了，但其实无法给客户提供足够好的性能，更谈不上性价比，因为并没有二次利用的价值。

　　所以，白羽表示并不会轻易接手同行的退租项目，哪怕同行花2000万的装修费。若与自己客户的定位不符，对方的装修在他看来就是累赘博鱼(boyu)体育官方网站1，还得拆了重装，还不如直接拿毛坯房。

　　白羽在2018年下半年做了两个指标来比较行业的状态，第一个指标是资本的效率，是管理面积和融资额的比值，第二个指标是资本的效益，是年度亏损额和年度营收的一个比值。

　　效率指标是越高越好，效率指标越高代表资本运转效率相对较高，你的项目能赚钱，你可以把赚到的钱滚动的投入到新项目中，它才可以管理更多的面积，如果你每个项目都亏损，你的效率就会非常低。

　　虽然两个指标是统计于2018年下半年，但是到2018年底，一些经营暴雷的空间的确在这两项指标上表现最差，这种来自于专业的判断力，让我们必须承认知识和规律的力量。

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